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Savez-vous comment évaluer le loyer de votre bien en location?

Publié le 30 janvier 2018 | 1078 vues
Savez-vous comment évaluer le loyer de votre bien en location?
Vous venez d’acquérir un bien immobilier pour le placer en location. Félicitations ! Vous faites partie des 8% des ménages qui possèdent au moins un logement placé en location (selon l’INSEE). La pierre est en effet considérée comme le placement le plus sûr par bon nombre de ménages. Seulement voilà, maintenant il vous faut fixer le montant de votre loyer avant de trouver votre premier locataire. Cette étape révèle bien plus de subtilités qu’on ne pourrait le croire. Nous vous apportons quelques éléments de réponse.

Fixer librement son loyer

En principe, vous pouvez fixer librement le montant de votre loyer. Seulement voilà, dans certaines villes les montants se sont envolés. Se loger est devenu difficile, alors l’Etat a décidé d’appliquer un encadrement des loyers. Le dispositif prévoyait un calcul des loyers basé sur des loyers de référence fixés par les préfets. Fin 2017, les tribunaux administratifs de Paris et Lille (les deux villes où était appliqué l’encadrement des loyers) ont annulé les arrêtés préfectoraux. Sans ces arrêtés il n’y a pas de loyer de référence de fixé, donc en théorie il n’y a pas d’encadrement des loyers.

Peut-on pour autant réévaluer son loyer comme on le souhaite ? En pratique pas vraiment. En effet, toutes les villes de France sont concernées par l’Indice de Révision des Loyers. Cet indice sert de base pour réévaluer un loyer, notamment lors d’un changement de locataire. Vous pourrez donc augmenter votre loyer entre deux locataires, mais en vous référant à l’INSEE qui publie l’indice tous les trimestres. Il vous faudra tenir compte à la fois de l’IRL du trimestre de la signature du bail et de l’IRL du même trimestre l’année précédente.

Connaitre les points forts de son logement

Vous venez d’investir dans un logement pour le mettre en location. Vous avez peut-être choisi un quartier urbain, dans lequel d’autres logements sont proposés à la location. Connaissez-vous les loyers auxquels ils sont proposés ? Les loyers diffèrent dans un même secteur, non seulement en fonction de la surface du logement mais aussi de ses caractéristiques. A-t-il un parking ? Un balcon ? Si l’appartement est récent ou s’il a fait l’objet d’une rénovation énergétique, ces paramètres peuvent être pris en compte. Il en est de même pour l’étage auquel se situe le logement (si c’est un appartement bien entendu) et de son orientation. L’ensoleillement est en effet un critère qui peut influer sur le loyer . N’oubliez pas non plus d’estimer précisément le niveau des charges de la copropriété. Elles peuvent avoir un impact important sur le budget mensuel de vos locataires et les inciter à cibler un autre logement que le vôtre.

La loi de l’offre et de la demande

Vous pouvez donc fixer librement votre loyer en respectant le cadre de la loi, mais pas seulement. Les différentes lois encadrant les loyers concernent en effet les changements de locataires ou les renouvellements de bail. Mais pas les premières locations , sauf si vous avez investi dans le cadre d’un dispositif de défiscalisation comme le Pinel. Vous voici donc avec votre appartement fraichement acquis, prêt à le louer pour la première fois. Arrive cet instant décisif où vous allez fixer le montant du premier loyer. Seriez-vous tenté de l’évaluer « à la louche » ? Erreur. Vous vous exposez en effet à plusieurs difficultés. D’un côté, si vous fixez un loyer trop haut, vous risquez de rendre plus difficile votre recherche de locataires. Ils s’orienteront en effet vers des biens équivalents au vôtre mais à des loyers plus abordables. Vous risquez aussi de vous exposer à un turn-over de vos locataires ou à des impayés. Cette situation n’est agréable ni pour les locataires, ni pour les propriétaires, il est donc important de ne pas fixer un loyer trop haut.

D’un autre côté, si vous fixez un loyer trop bas, vous serez bloqué par les règles qui s’appliquent lors des changements de locataires. Vous ne pourrez pas le réévaluer pour le placer au niveau des loyers du marché et serez contraints de respecter l’indice de révision des loyers. En 2017, il a ainsi autorisé les propriétaires à réévaluer leurs loyers de 0.06%. Notez que vous pouvez réévaluer chaque année le loyer, mais que cette disposition doit impérativement figurer dans le bail. Vous pouvez aussi le réévaluer si vous avez réalisé d’importants travaux. Vous conviendrez le nouveau montant avec votre locataire soit via une clause dans le contrat de location, soit via un avenant.

Faites appel à un professionnel

La solution la plus sûre pour fixer le loyer de son logement avant de le mettre en location est probablement de faire appel à un professionnel. Les gestionnaires locatifs, par leur connaissance des marchés locatifs et des dispositions règlementaires, sont des interlocuteurs vers lesquels on peut se tourner facilement. Vous pourrez ensuite leur confier la gestion de votre bien, ils s’occuperont pour vous de la gestion courante de votre bien et vous proposeront des protections notamment contre les impayés. Cela vous permettra d’avoir des garanties et de sécuriser au maximum votre investissement.

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