Réglementation et servitude
Le droit de la construction et le code de l’urbanisme
Cette branche du droit civil, regroupe les textes liés à la construction, l’habitabilité, la mitoyenneté, la servitude, les garanties et la protection des monuments historiques. Ces textes sont présents dans le code civil et bien sûr dans le code la construction et de l’habitation. Tout projet de construction en France doit respecter les dispositions prévues par la loi tant dans la conception du logement que dans son intégration dans l’environnement. Le droit de la construction s’applique uniformément sur le territoire nationale à l’inverse des dispositions du plan local d’urbanisme, contenant des règles d’urbanisme adaptées aux spécificités locales.
Notion de zone du Plan local d’Urbanisme (PLU)
L’implantation sur un terrain et les caractéristiques d’une maison relèvent d’abord des contraintes dictées par le règlement de la zone dans laquelle il se situe. D’une zone à l’autre, les règles changent radicalement. Attention avant d’acheter un terrain de vérifier son zonage et de bien lire le règlement associé. On ne construit pas de la même manière en zone UDP et en zone UC ! En outre ces règles sont purement locales et varient donc d’une commune à l’autre. Sachez aussi que plus une parcelle est petite, plus les contraintes applicables sont généralement drastiques.
Notion de servitude
Lorsque vous achetez un terrain, celui-ci peut être servi ou servant de divers servitudes. Il s’agit en effet de pouvoir, à travers un terrain, faire passer des tréfonds (eau potable, eaux usées ou électricité) ou de permettre l’accès à un terrain voisin. Juridiquement une servitude est une charge imposée à un fonds dit « fonds servant » au profit d’un fonds bénéficiaire dit « fonds dominant ».
Les servitudes sont intégrées à l’acte authentique d’achat. Le prix d’un terrain grevé par une ou plusieurs servitudes doit tenir compte de ces dernières du fait des contraintes qu’elles engendrent. Si ce n’est pas le cas, n’hésitez pas à négocier !
Le règlement de lotissement
Ce dernier découle des règles d’urbanisme applicables à la zone. Il spécifiera les distances d’implantation à respecter vis-à-vis des limites séparatives tant pour l’habitation principale que ses annexes. Il en est de même pour la hauteur maximum des constructions, le type et la hauteur des clôtures et les plantations. Afin de préserver les caractéristiques traditionnelles de l’habitat régional ou pour respecter un monument historique avoisinant, il vous sera aussi fourni des prescriptions d’ordre esthétiques : style de l’habitation, choix des couleurs de façades, menuiserie extérieure et tuiles particulières. On ne construit pas un mas provençal en pleine Bretagne. Il vous sera généralement demandé de prévoir une aire de stationnement d’au moins 4 mètres devant votre portail afin de ne pas encombrer les parties communes du lotissement.
La gestion du lotissement
Lorsque vous construisez en lotissement, il y a toutes les chances pour que vous disposiez d’espaces et/ou équipements communs aux colotis. Dans ce cadre, vous ferez automatiquement partie de l’Association Syndicale Libre (ASL). La gestion des espaces communs peut être effectuée par le bureau de l’ASL, ou être confiée à un syndic professionnel. Les frais de gestion sont généralement peu élevés (de 50 à 250€ par an) et fonction des équipements du lotissement (éclairage, pompe de relevage, arrosage automatique, barrière), de son entretien et de son assurance.
Les statuts de l’ASL sont établis par le lotisseur. L’ASL se réunit en assemblée une fois par an, sauf AG extraordinaire, pour communiquer son budget, rendre compte de l’exercice passé et voter les décisions pour l’année à venir. Le bureau comprend au moins un président, un trésorier et un secrétaire. Les encaissements et la facturation se font impérativement grâce à compte spécifique au nom de l’ASL.
