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Réussir son investissement locatif en 2018

Publié le 17 janvier 2018 | 630 vues
Réussir son investissement locatif en 2018
La pierre reste en 2018 un placement de référence. Si la fin 2017 nous a apporté quelques doutes concernant la pérennité de certains dispositifs fiscaux, 2018 s’annonce comme une année plus rassurante. Mais investir dans l’immobilier reste toutefois une démarche qui peut paraître complexe et qui nécessite une bonne préparation. Nous vous donnons aujourd’hui quelques clés pour mettre toutes vos chances de votre côté.

Privilégiez le secteur

Tous les professionnels de l’immobilier vous le diront, seuls trois critères comptent pour choisir un bien : le secteur, le secteur et le secteur. Prenons l’exemple de Paris. La demande y est très forte, on peut y trouver assez facilement des locataires. On pourrait donc penser que privilégier cette ville permettrait de garantir la réussite de son investissement. Cependant il faut prendre en compte un paramètre important : le prix des surfaces y est très élevé. Le prix moyen du M2 devrait ainsi passer la barre des 9 200€ cette année, un record. Dans ce contexte, les surfaces sont difficiles à rentabiliser.

Privilégiez donc plutôt les grandes agglomérations. Les villes dynamiques comme Nantes, Rennes ou Tours présentent de belles opportunités. D’ailleurs, n’hésitez pas à investir près de votre domicile, vous connaissez déjà le secteur et ses points d’attraits ! Vous pourrez ainsi vous projeter plus facilement et connaître la demande dans les quartiers qui vous intéressent. Pour vous faire une idée plus précise du potentiel du secteur que vous ciblez, vous pouvez aussi consulter les statistiques de l’INSEE comme la population de l’aire urbaine. Ce chiffre vous donnera une indication sur les zones géographiques où la population se concentre et où la demande est donc la plus soutenue. Pensez d’ailleurs à regarder la part de locataires dans le secteur concerné, plus elle est élevée et plus la demande est forte. Regardez également l’évolution de la démographie de la ville que vous ciblez et privilégiez une ville dans laquelle la population augmente.

Le dispositif Pinel étant déployé dans les zones à forte demande locative, il constitue en lui-même un indicateur de la demande potentielle. Un bien éligible à ce dispositif peut donc être considéré comme une opportunité pertinente.

Défiscaliser son investissement

Au-delà d’être un indicateur concernant la tension de la demande, le dispositif Pinel est aussi probablement le dispositif de défiscalisation le plus connu actuellement. En achetant un bien dans une zone au marché tendu (région Parisienne et grandes métropoles) vous pourrez profiter d’une réduction d’impôts sur 6, 9 ou 12 ans. Vous pourrez déduire ainsi l’équivalent de 12, 18 ou 21% du prix de votre bien (dans la limite de 300 000€, sachant que la réduction d’impôt est incluse dans le plafond des niches fiscales limitées à 10 000 € par an), sur l’ensemble de la période que vous aurez choisi.

En contrepartie, vous percevrez des loyers encadrés par un barème. Mais ces loyers plus attractifs sont aussi un atout pour trouver des locataires, dans des villes où les loyers ont tendance à s’envoler. Proposer un loyer un peu moins cher est une bonne option pour s’assurer de louer, la réduction de votre impôt vient ensuite compléter la rentabilité de votre investissement. Notez d’ailleurs que la loi Pinel, contrairement à la loi Duflot, vous permet de louer le bien à votre famille, dès lors que le membre ne fait pas partie de votre foyer fiscal. Une fois la période de défiscalisation expirée, vous profiterez de votre bien comme bon vous semble. Vous pourrez le louer librement, le revendre ou l’occuper en résidence principale ou secondaire.

Préparer son financement

Rares sont les investisseurs qui peuvent payer leur achat comptant. Il est donc tout à fait normal que vous ayez recours à un emprunt, cependant veillez à prendre quelques dispositions en amont.
L’année 2017 a vu l’adoption de la loi vous permettant de renégocier chaque année votre assurance emprunteur. Le législateur espère ainsi faire gagner 500 à 700€ par an de pouvoir d’achat immobilier aux emprunteurs. Dans tous les cas assurez votre emprunt et choisissez le degré de protection qui vous convient le mieux. Veillez aussi à obtenir l’absence de pénalités pour remboursement anticipé. Vous gagnerez en souplesse et pourrez libérer votre capacité d’emprunt plus facilement pour vos futurs projets. Les investisseurs qui remboursent leur emprunt en avance ne sont pas rares et prendre cette disposition peut constituer un véritable atout.

Gardez bien à l’esprit qu’emprunter pour investir dans un bien locatif relève de la même logique que pour acheter votre résidence principale. Tenez bien compte de votre situation financière dans la constitution de votre dossier et veillez à présenter une gestion saine de vos finances. Nous avons consacré en fin d’année dernière un article pour préparer son prêt immobilier après 55 ans, mais beaucoup de ces conseils sont applicables à tout âge. N’hésitez donc pas à y jeter un œil.

Choisir un bon gestionnaire immobilier

Vous êtes sur le point d’acquérir un logement pour le mettre en location. Vous avez retenu un secteur pertinent et vous imaginez déjà vos premiers locataires prendre possession de ce nouveau logement. Seulement, votre appartement ne se situe peut-être pas à proximité de là où vous vivez. Peut-être imaginez-vous déjà les appels de vos locataires vous demandant de régler quelques problèmes dans leur logis. Si investir dans l’immobilier offre un rendement respectable, cela nécessite parfois un travail de gestion par la suite. Peut-être avez-vous envie de préserver au maximum les loyers que vous toucherez, mais faire appel à un professionnel pour la gestion de votre logement peut être une option intéressante. Oui, faire appel à un gestionnaire vous demandera d’y consacrer un peu d’argent mais vous fera gagner du temps. Comptez entre 12%HT et 15%HT selon les options retenues, calculés sur le montant de vos loyers.

En contrepartie, le gestionnaire prendra en charge la gestion courante de votre bien. Il prendra en charge la recherche des locataires et la sélection des dossiers. Il sera ensuite l’interlocuteur privilégié du locataire dans la gestion quotidienne du bien. En cas de travaux divers il se chargera de commander des devis, à vous ensuite de valider ceux qui dépassent un certain montant. Votre gestionnaire déclenchera ensuite l’intervention des artisans concernés.
Passer par un gestionnaire vous permettra aussi de vous simplifier la gestion administrative de votre bien. Il se chargera de percevoir les loyers et vous proposera une garantie contre les impayés, ce qui vous permettra de sécuriser au mieux votre investissement. Vous bénéficierez aussi d’un appui juridique et d’une aide pour vos démarches fiscales afin que tout se passe au mieux.

Le rôle d’un gestionnaire locatif est très dense. Derrière le budget que vous y consacrerez se cache une palette de services très utiles dans la location de votre bien. Nous ne manquerons pas de revenir en détails sur ce rôle particulier dans un prochain article.

En bref

Les quelques clés que nous venons de vous donner devraient vous aider à mieux préparer votre projet d’investissement. Si les prix dans certaines métropoles repartent un peu à la hausse, le contexte reste favorable. La bonne préparation de votre projet est un élément important pour réussir votre investissement, n’hésitez pas à vous faire accompagner et à demander conseil auprès des professionnels du secteur.

Si vous cherchez à acheter un bien neuf dans l’ouest de la France, vous pouvez vous tourner vers notre filiale Ataraxia Promotion. Vous y trouverez des biens autour de Nantes, Rennes, Tours et Bordeaux. Si vous êtes client du Crédit Mutuel, n’hésitez pas à vous tourner vers l’Agence Immobilière du Crédit Mutuel. Si vous êtes client du CIC, l’Agence Immobilière du CIC propose elle aussi une offre de biens neufs pour investir.

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